Las tasas hipotecarias se estableen mediante la interacción continua de fuerzas financieras en la economía. Las acciones interdependientes de inversores, consumidores y políticas gubernamentales crean las fuerzas económicas que empujan las tasas de interés hacia arriba o hacia abajo. A medida que las tasas hipotecarias cambian, el préstamo se vuelve más o menos costoso, lo que a su vez influye en la demanda de viviendas. Comprender los determinantes de las tasas hipotecarias ayuda a los futuros propietarios a entender cómo se fijan los precios de las hipotecas.
Las tasas hipotecarias se establecen en parte por cambios en la tasa de fondos federales, que es la tasa de interés que los bancos se cobran entre sí por préstamos nocturnos. Estos préstamos nocturnos se realizan entre bancos para cumplir con las reservas requeridas federalmente que cada banco debe mantener. La tasa de fondos federales influye en la oferta total de dinero y crédito en la economía porque influye en las tasas de interés que los bancos cobran a sus clientes por préstamos e inversiones empresariales. Una tasa de fondos federales más alta ejerce presión ascendente sobre el nivel de las tasas de interés en toda la economía, mientras que una tasa de fondos federales más baja ayuda a disminuir las tasas de interés en la economía.
La tasa de fondos federales no es independiente, sino que responde a las condiciones económicas. La Reserva Federal es la entidad federal que supervisa el desempeño de la economía nacional e implementa la política monetaria, incluida la fijación de la tasa de fondos federales. El análisis económico regular por parte de la Reserva Federal y sus 12 bancos distritales en los Estados Unidos ayuda a establecer una tasa de fondos federales adecuada para controlar o fomentar el crecimiento económico.
La construcción y venta de viviendas nuevas es un indicador ampliamente observado de las condiciones del mercado y especialmente de la demanda de préstamos hipotecarios. Un crecimiento fuerte en las ventas de viviendas nuevas ayuda a impulsar una expectativa de demanda continuada para préstamos hipotecarios. Una mayor demanda de préstamos hipotecarios ejerce presión ascendente sobre las tasas de interés hipotecario. Lo contrario ocurre durante períodos de disminución de las ventas de viviendas nuevas, donde la demanda de préstamos hipotecarios disminuye, ejerciendo presión descendente sobre las tasas de interés hipotecario.
La inflación es el cambio ascendente en los precios que hace que los préstamos y préstamos hipotecarios sean más costosos. Las expectativas inflacionarias animan a los prestamistas a ajustar sus tasas de rendimiento requeridas para protegerse contra tasas de interés más altas. El efecto agregado de las expectativas inflacionarias resulta en presión ascendente sobre el préstamo, y las expectativas inflacionarias de los prestamistas pueden ejercer presión ascendente o descendente sobre las tasas hipotecarias.
Las tasas hipotecarias también son susceptibles a cambios en importantes indicadores económicos a largo plazo, como el rendimiento del bono del Tesoro de los Estados Unidos a 10 años. Inversores y mercados financieros consideran este rendimiento particular como una estimación de las tasas de interés a largo plazo. Como resultado, los prestamistas hipotecarios pueden utilizar esta tasa para fijar las tasas de interés hipotecarias actuales y evitar subvalorar los préstamos y generar ganancias a largo plazo.
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